Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 ενεργοποιείται το νέο, στοχευμένο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, το οποίο αλλάζει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο ρυθμίζονται τα ιδιωτικά χρέη και διαχειρίζεται η ακίνητη περιουσία των οφειλετών.

Γράφει η Άννα Αμαλίδου

Η νέα ρύθμιση, όπως προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και τις τελευταίες δημοσιογραφικές αναφορές, επιτρέπει για πρώτη φορά τον διαχωρισμό της κύριας κατοικίας από τα υπόλοιπα ακίνητα, δίνοντας στους οφειλέτες τη δυνατότητα να σώσουν το σπίτι τους, ενώ ταυτόχρονα οδηγεί σε εκποίηση εξοχικών, οικοπέδων, επαγγελματικών χώρων ή άλλων ακινήτων για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Η νέα δυνατότητα έρχεται σε μια περίοδο όπου ο εξωδικαστικός μηχανισμός καταγράφει ιστορικά υψηλές επιδόσεις, με 1.800 νέες ρυθμίσεις τον Ιούνιο 2026, συνολικού ύψους 458,6 εκατ. ευρώ, ενώ οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν τον ίδιο μήνα ανήλθαν σε 6.129, εκ των οποίων 3.356 ολοκληρώθηκαν ως οριστικές υποβολές. Από την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας έχουν ολοκληρωθεί 64.406 ρυθμίσεις, συνολικού ύψους 19,67 δισ. ευρώ, γεγονός που αποτυπώνει την αυξανόμενη προσφυγή των οφειλετών στο μηχανισμό.

Παράλληλα, οι τέσσερις μεγαλύτεροι servicers της αγοράς (Intrum, Cepal, DoValue, Qquant) πραγματοποίησαν τον Μάιο 2026 4.821 διμερείς ρυθμίσεις, ύψους 399,3 εκατ. ευρώ, κυρίως στεγαστικών δανείων, επιβεβαιώνοντας ότι η πίεση για αναδιαρθρώσεις παραμένει έντονη.

Τι αλλάζει – Ο μηχανισμός προστασίας της κύριας κατοικίας
Μέχρι σήμερα, ο εξωδικαστικός μηχανισμός υπολόγιζε τη ρύθμιση με βάση το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη. Με το νέο πλαίσιο, η αξία της κύριας κατοικίας αποσυνδέεται από την υπόλοιπη περιουσία και αποτελεί το μοναδικό κριτήριο για τον υπολογισμό της μηνιαίας δόσης.

Οι πιστωτές αποκτούν πλέον το δικαίωμα να υποβάλλουν αντιπρόταση που προβλέπει την πλήρη αναδιάρθρωση της οφειλής με βάση την αξία της κύριας κατοικίας.

Η αντιπρόταση περιλαμβάνει την εκποίηση όλων των άλλων ακινήτων για την κάλυψη του υπολοίπου χρέους.

Με αυτόν τον τρόπο, ο οφειλέτης διατηρεί το σπίτι του, ενώ η δόση μειώνεται σημαντικά, καθώς τα υπόλοιπα ακίνητα δεν επιβαρύνουν το ποσό της ρύθμισης.

Παράδειγμα εφαρμογής
Οφειλέτης με χρέη 400.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία 300.000 ευρώ διαθέτει κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ.

Τα υπόλοιπα ακίνητα, αξίας 100.000 ευρώ, αποτελούν τη δευτερεύουσα περιουσία του.

Με το νέο σύστημα, ρυθμίζεται μόνο το τμήμα της οφειλής που αντιστοιχεί στην κύρια κατοικία, δηλαδή 200.000 ευρώ.

Τα υπόλοιπα ακίνητα αξίας 100.000 ευρώ εκποιούνται μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Το προστατευτικό δίχτυ γύρω από την κύρια κατοικία
Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και όσο ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, δεν επιτρέπεται αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία.

Δεν μπορούν να ληφθούν ασφαλιστικά μέτρα κατά της κύριας κατοικίας.

Δεν εγγράφεται νέα υποθήκη ούτε μετατρέπεται προσημείωση σε υποθήκη.

Οι ήδη υπάρχουσες υποθήκες παραμένουν ως έχουν.

Αν χαθεί η ρύθμιση, η προστασία παύει αυτομάτως και οι πιστωτές μπορούν να κινηθούν ξανά κατά της κύριας κατοικίας.

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας με συνοφειλέτη ή εγγυητή, η συνυποβολή αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης είναι υποχρεωτική.

Πλειστηριασμοί: Τα άλλα ακίνητα βγαίνουν στο σφυρί άμεσα
Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων δεν μετατίθεται σε αβέβαιο χρόνο, καθώς η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο.

Η διαδικασία κινείται από τον πιστωτή με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση.

Αν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, η διαδικασία κινείται από τον πιστωτή με τη μεγαλύτερη απαίτηση.

Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός ορίζεται σε διάστημα 40–60 ημερών από τη σύνταξη της έκθεσης του δικαστικού επιμελητή.

Ο μήνας Αύγουστος δεν υπολογίζεται στο χρονοδιάγραμμα.

Η τιμή πρώτης προσφοράς καθορίζεται από την αξία που έχει υπολογιστεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και εάν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που ορίζει η διάταξη.

Αν ο αρμόδιος πιστωτής δεν ξεκινήσει τη διαδικασία εντός τριών μηνών, μπορεί να την αναλάβει άλλος πιστωτής χωρίς δικαστική άδεια.

Δεν επιτρέπονται βασικές ανακοπές της συνήθους διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης.

Μετά την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, ο οφειλέτης και οι πιστωτές που υπέγραψαν τη σύμβαση δεν έχουν δικαίωμα ανακοπής.

Δεύτερη ευκαιρία για όσους έχασαν προηγούμενη ρύθμιση
Για διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης, οφειλέτες που είχαν πετύχει ρύθμιση αλλά την έχασαν λόγω αδυναμίας πληρωμής μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση.

Η δυνατότητα αφορά οφειλές που είχαν ενταχθεί σε προηγούμενη σύμβαση και έμειναν απλήρωτες.

Υπό προϋποθέσεις, η δυνατότητα επεκτείνεται και σε οφειλέτες που είχαν ζητήσει υπαγωγή στον νόμο Κατσέλη.