Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb στην Ελλάδα έχει γνωρίσει εκρηκτική ανάπτυξη την τελευταία δεκαετία, μετατρέποντας χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μικροεπιχειρηματίες και αναδιαμορφώνοντας τον τουριστικό χάρτη της χώρας. Ωστόσο, το φθινόπωρο του 2025 σηματοδοτεί μια καμπή: η κυβέρνηση, υπό την πίεση της στεγαστικής κρίσης και των κοινωνικών ανισορροπιών, προχωρά σε δραστικές παρεμβάσεις που αλλάζουν τους κανόνες του παιχνιδιού.

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθεται σε ισχύ ο νόμος 5170/2025, ο οποίος εισάγει αυστηρότερες προδιαγραφές για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες καλούνται πλέον να λειτουργούν με όρους σχεδόν ξενοδοχειακούς: υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιητικά ηλεκτρολογικής ασφάλειας, μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών, οδηγός έκτακτης ανάγκης, κλιματισμός και θέρμανση σε όλους τους βασικούς χώρους, φυσικός φωτισμός και αερισμός στα υπνοδωμάτια, σήμανση εξόδου κινδύνου και αντιηλεκτροπληξιακός ρελέ. Επιπλέον, απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής με απόδοση ΑΜΑ.

Οι έλεγχοι από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ είναι επιτόπιοι, με προειδοποίηση 10 ημερών. Η άρνηση πρόσβασης στους ελεγκτές θεωρείται αυτόματη παράβαση, με πρόστιμα που ξεκινούν από 5.000 ευρώ και φτάνουν έως 20.000 ευρώ για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις.

Παρά τις νομοθετικές αλλαγές, η αγορά Airbnb παραμένει ισχυρή. Τον Αύγουστο του 2025 καταγράφηκαν 246.877 ενεργά καταλύματα – ιστορικό ρεκόρ από το 2019. Κατά τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο, διατέθηκαν πάνω από 1 εκατομμύριο διαθέσιμες κλίνες (1.081.481), ενώ τον Ιανουάριο του 2025 υπήρχαν 213.000 καταλύματα, σημειώνοντας αύξηση 23.000 σε σχέση με το 2024. Η συνεχής αύξηση δείχνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει παγιωθεί ως βασικός πυλώνας του ελληνικού τουρισμού, με σημαντική συμβολή στο ΑΕΠ και στην απασχόληση.

Η εξάπλωση των Airbnb έχει προκαλέσει σοβαρές κοινωνικές εντάσεις, ειδικά σε αστικές περιοχές όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, όπου η προσφορά μακροχρόνιων ενοικίων έχει μειωθεί δραματικά. Η κυβέρνηση, αναγνωρίζοντας το πρόβλημα, προχωρά σε απαγόρευση νέων εγγραφών Airbnb σε επιλεγμένες γειτονιές, προσφέρει κίνητρα για επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση και εξισώνει τη φορολογική μεταχείριση με ξενοδοχειακές μονάδες. Ωστόσο, οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι μόνο το 10% των Airbnb θα επιστρέψει στη μακροχρόνια χρήση, δηλαδή περίπου 12.000 με 15.000 ακίνητα από τα συνολικά 120.000.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα καταγράφει από το 2022 σταθερή αύξηση στις τιμές ενοικίων, με την Αθήνα να εμφανίζει άνοδο άνω του 30% σε ορισμένες περιοχές, γεγονός που συνδέεται άμεσα με την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Παράλληλα, το 65% των Airbnb ακινήτων ανήκει σε επαγγελματίες διαχειριστές ή εταιρείες, γεγονός που εντείνει τις ανισότητες στην πρόσβαση στη στέγαση. Η νέα νομοθεσία επιχειρεί να ανακόψει αυτή την τάση, ενισχύοντας τη διαφάνεια και περιορίζοντας τη συγκέντρωση ακινήτων σε λίγα χέρια, με στόχο την αποκατάσταση της ισορροπίας στην αστική ζωή.

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων δήλωσε ότι οι νέες ρυθμίσεις δημιουργούν υπερβολική γραφειοκρατία και αποθαρρύνουν τους μικροϊδιοκτήτες από το να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, ενώ εκπρόσωπος της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών τόνισε ότι επιτέλους αποκαθίσταται η ισορροπία στην τουριστική αγορά και ενισχύεται η ασφάλεια των επισκεπτών.

Από την πλευρά των ενοικιαστών, η Πρωτοβουλία για το Δικαίωμα στη Στέγαση πραγματοποίησε συγκέντρωση έξω από το Υπουργείο Οικονομικών, ζητώντας την πλήρη απαγόρευση των Airbnb σε περιοχές με χαμηλό εισόδημα και υψηλή ζήτηση για κατοικία, υποστηρίζοντας ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει μετατρέψει τη στέγη σε εμπόρευμα και έχει εκτοπίσει χιλιάδες κατοίκους.

Η Ελλάδα δεν είναι η μόνη χώρα που επιχειρεί να ρυθμίσει την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αντίστοιχα μέτρα έχουν ληφθεί στη Βαρκελώνη, όπου απαγορεύτηκαν οι νέες άδειες Airbnb στο ιστορικό κέντρο, στο Παρίσι, όπου επιβάλλεται ανώτατο όριο ημερών μίσθωσης ανά έτος, και στο Άμστερνταμ, όπου απαιτείται ειδική άδεια και περιορίζεται η διάρκεια μίσθωσης στις 30 ημέρες. Η Ελλάδα ακολουθεί πλέον το ευρωπαϊκό παράδειγμα, επιχειρώντας να ισορροπήσει μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και κοινωνικής συνοχής.

Η αγορά Airbnb στην Ελλάδα βρίσκεται σε κρίσιμη καμπή. Ο νέος νόμος 5170/2025 επιχειρεί να βάλει τάξη σε μια δραστηριότητα που έχει ξεφύγει από τα όρια της ιδιωτικής πρωτοβουλίας και επηρεάζει ευρύτερα την κοινωνία και την οικονομία. Παρά τις αντιδράσεις, η ανάγκη για ρύθμιση είναι επιτακτική. Το ερώτημα που μένει είναι: μπορεί η Ελλάδα να διατηρήσει την τουριστική της δυναμική χωρίς να θυσιάσει το δικαίωμα στη στέγαση; Η απάντηση θα κριθεί στους επόμενους μήνες, καθώς οι ιδιοκτήτες, οι ενοικιαστές και η Πολιτεία καλούνται να βρουν κοινό έδαφος.

Πηγή: in.gr
Πηγή φωτογραφίας 1: tourismtoday.gr
Πηγή φωτογραφίας 2: deal-insurance.gr
Πηγή φωτογραφίας 3: polikatikia.gr